Wiedeńska polityka mieszkaniowa od dawna uchodzi za wzór i jedno z najbardziej progresywnych rozwiązań urbanistycznych w Europie. Jej fundamentem jest przekonanie, że mieszkanie nie powinno być luksusowym towarem, dostępnym wyłącznie dla tych, których stać na wysokie czynsze czy zakup nieruchomości, lecz podstawowym prawem społecznym.

Z tego założenia wynika system budownictwa komunalnego i subsydiowanego, który rozwijany jest nieprzerwanie od ponad stu lat, począwszy od okresu tzw. „Czerwonego Wiednia” w latach 20. XX wieku.

Wówczas miasto postawiło sobie za cel poprawę warunków życia robotników i klas średnich poprzez masową budowę nowoczesnych mieszkań komunalnych. Co istotne, nie były to prowizoryczne bloki czy peryferyjne osiedla, lecz wysokiej jakości architektura, z przestrzeniami wspólnymi, placami zabaw, bibliotekami, pralniami i zielenią, co nadawało im charakter pełnowartościowych fragmentów miasta. Do dziś ta tradycja jest kontynuowana i rozwijana w nowych warunkach gospodarczych.

Obecnie około 60 procent wiedeńczyków mieszka w zasobach publicznych lub w budownictwie subsydiowanym, co jest absolutnie wyjątkowym wynikiem na skalę światową.

Dzięki temu miasto unika patologii, które widać w innych metropoliach – nie dochodzi do tworzenia „getta socjalnego” ani do sytuacji, w której mieszkania z kontrolowanym czynszem stają się stygmatyzowane. Wiedeń potrafił zbudować system, w którym korzystają z niego przedstawiciele różnych warstw społecznych, co zapewnia nie tylko stabilność mieszkaniową, ale także spójność całego organizmu miejskiego. Kluczowym elementem tej polityki jest mechanizm subsydiowania nowych inwestycji, czyli właśnie tzw. „Geförderter Wohnbau”. Jest to kategoria planistyczna i prawna, która pozwala miastu przeznaczać konkretne działki pod budownictwo wspierane publicznie. W praktyce oznacza to, że część nowo powstających inwestycji mieszkaniowych musi być realizowana w formule, w której deweloperzy otrzymują wsparcie finansowe i preferencyjne warunki, ale w zamian zobowiązują się do utrzymania czynszów na poziomie dostępnym dla szerokiego grona mieszkańców. Dodatkowo takie projekty często są powiązane z wymogiem realizacji części wspólnych – przestrzeni zielonych, przedszkoli, centrów społecznych czy infrastruktury rowerowej.

Dzięki Geförderter Wohnbau powstają nie tylko mieszkania, ale całe kwartały, które od początku projektowane są jako zróżnicowane społecznie.

Obok siebie mogą mieszkać rodziny o średnich dochodach, osoby samotne, seniorzy czy migranci, a zróżnicowana struktura czynszów pozwala uniknąć jednorodnych, monofunkcyjnych enklaw. Wiedeń podkreśla, że taki model ma na celu przede wszystkim inkluzywność: miasto pozostaje dostępne dla wszystkich grup społecznych, a nie tylko dla zamożnej klasy średniej czy elit finansowych. To także sposób na przeciwdziałanie suburbanizacji i wypychaniu uboższych mieszkańców na obrzeża, co jest problemem wielu innych metropolii. Warszawa reprezentuje niemal przeciwstawny model. Tutaj mieszkanie od lat traktowane jest przede wszystkim jako inwestycja i towar, a nie jako element polityki społecznej. Zdecydowana większość zasobów to mieszkania prywatne, budowane przez deweloperów nastawionych na maksymalizację zysku. Zasoby komunalne istnieją, ale obejmują zaledwie kilka procent mieszkań i często charakteryzują się niskim standardem, brakiem inwestycji w remonty czy termomodernizacje. Brakuje długofalowej strategii podobnej do „Geförderter Wohnbau”. Programy państwowe, takie jak „Mieszkanie Plus”, okazały się niewydolne i nie przyniosły realnej poprawy sytuacji. W efekcie ceny mieszkań w Warszawie rosną w szybkim tempie, a wynajem jest coraz trudniej dostępny dla osób o średnich i niższych dochodach. Miasto rozwija się dynamicznie, ale kosztem pogłębiającej się segregacji: osoby zamożniejsze wybierają centra lub luksusowe apartamentowce, podczas gdy ubożsi mieszkańcy często zmuszeni są przenosić się na obrzeża, a nawet poza granice aglomeracji.

Różnica między Wiedniem a Warszawą to nie tylko kwestia finansowania, ale przede wszystkim filozofii polityki miejskiej.

Wiedeń traktuje mieszkalnictwo jako strategiczny fundament, dzięki któremu można budować inkluzywne, stabilne i sprawiedliwe miasto. Warszawa natomiast opiera rozwój na mechanizmach rynkowych, zakładając, że prywatni deweloperzy zaspokoją potrzeby mieszkańców. W praktyce prowadzi to do sytuacji, w której miasto staje się coraz bardziej dostępne tylko dla zamożnych, a dla reszty – obciążeniem finansowym i źródłem niepewności. Warto zwrócić uwagę, że wiedeńska polityka mieszkaniowa nie ogranicza się wyłącznie do samego aktu budowy czy subsydiowania. Miasto prowadzi również aktywną politykę kontroli czynszów i reguluje rynek tak, aby spekulacja nieruchomościami była ograniczona. Wiedeń inwestuje w długofalowe bezpieczeństwo mieszkaniowe swoich obywateli, traktując je jako fundament stabilności społecznej. Efektem jest to, że kryzys mieszkaniowy, tak dotkliwy w Londynie, Berlinie czy Paryżu, w Wiedniu praktycznie nie istnieje.