Pustostany to dziś jedno z najbardziej paradoksalnych zjawisk polskiego mieszkalnictwa. Z jednej strony słyszymy, że mieszkań jest za mało, a ceny nowych lokali w największych miastach odjechały wielu kupującym i najemcom. Z drugiej najnowsze dane statystyczne pokazują ogromny, nieużywany zasób pustych mieszkań i domów, w tym całe wsie z długimi szeregami wolnostojących budynków, które stoją puste, bo ludzie przenieśli życie i pracę do ośrodków miejskich. Ten rozdwojony obraz nie jest sprzecznością, lecz skutkiem nakładających się trendów demograficznych, ekonomicznych i infrastrukturalnych. Poniżej porządkujemy fakty i pytamy, co one znaczą dla polskiego kryzysu mieszkaniowego oraz dla gigantycznych strat materiałowych, gdy opuszczone domy nie są remontowane ani rozbierane w sposób pozwalający odzyskać surowce. Zacznijmy od liczb.

Według Narodowego Spisu Powszechnego 2021 w Polsce było około 1,8–1,86 mln mieszkań niezamieszkanych, co odpowiada ok. 11,7–12,1% całego zasobu.

To dane twarde, opublikowane przez GUS; w samym tylko województwie mazowieckim, a zwłaszcza w Warszawie, skala zjawiska jest szczególnie widoczna. Stolica miała ok. 207 tys. lokali niezamieszkanych (ok. 20% wszystkich mieszkań). Równocześnie bardzo duży kawałek pustki kryje się poza metropoliami: w miejscowościach do 20 tys. mieszkańców naliczono ok. 639 tys. pustostanów. To pokazuje, że spora część niewykorzystanego zasobu leży nie w centrach wielkich miast, ale w mniejszych ośrodkach i na prowincji. Co z obszarami wiejskimi, tam, gdzie królują wolnostojące domy? Dane z ostatniego spisu mówią wprost: na wsi GUS odnotował ok. 568,4 tys. niezamieszkanych mieszkań (a w praktyce najczęściej domów jednorodzinnych), co oznacza wzrost o ok. 24% względem 2011 r.

To namacalny ślad starzenia się społeczności lokalnych i migracji do miast: wieś wyludnia się, a domy zostają – zamknięte, niedogrzane, z powoli niszczejącą infrastrukturą.

Jeśli zsumujemy obraz: ok. 1,8 mln pustych lokali w skali kraju, w tym ponad pół miliona na terenach wiejskich i setki tysięcy w małych miasteczkach, a do tego setki tysięcy w dużych aglomeracjach, otrzymujemy „mapę pustki”, która nie pokrywa się z mapą popytu. Popyt koncentruje się w stolicach województw i największych miastach, gdzie ceny gruntów i koszt pracy windują koszty budowy, za to ogromna część pustostanów leży tam, gdzie gospodarka i usługi słabną, a dojazd do pracy bez samochodu jest wyzwaniem. Innymi słowy, „mieszkań brakuje” dokładnie tam, gdzie ludzie chcą mieszkać – i tam buduje się najwięcej, co widać w statystykach nowych inwestycji. Polska w ostatnich latach była w unijnej czołówce pod względem liczby budowanych mieszkań na 1000 mieszkańców, a i tak deficyt dostępnych cenowo lokali w metropoliach i miastach-regionalnych biegnie przed podażą. Spójrzmy na drugi wektor: pustostany w zasobie publicznym. Najwyższa Izba Kontroli od lat punktuje, że w polskim prawie brakuje precyzyjnej, jednolitej definicji „pustostanu”, co utrudnia zarządzanie zasobem i rozliczanie gmin z efektywności. W warszawskiej kontroli NIK (2024) wyszło też na jaw, że tylko ok. 30% stołecznych pustostanów nadawało się do szybkiego zasiedlenia – reszta była w złym stanie technicznym, w budynkach przeznaczonych do rozbiórki albo z problemami prawnymi (spory, roszczenia, reprywatyzacja). Praktyczny wniosek: sama liczba pustostanów nie mówi, ile z nich da się „włączyć” do rynku mieszkaniowego tu i teraz.

W tym miejscu wyjaśnia się pozorna sprzeczność: deweloperzy mówią „za mało mieszkań”, a równocześnie statystyka pokazuje „mnóstwo pustych”.

Oba zdania mogą być prawdziwe jednocześnie, bo opisują inne segmenty tej samej układanki. Na rynku brakuje mieszkań dostępnych cenowo tam, gdzie jest praca, transport publiczny, szkoły i usługi; część pustych lokali jest w złej kondycji technicznej, bez łazienki czy ogrzewania, wymaga generalnego remontu, leży w miejscu o słabych perspektywach albo jest przedmiotem sporu prawnego. Swoje dokłada też funkcja drugiego domu i przechowywania kapitału: część miejskich pustostanów to lokale kupione inwestycyjnie i okresowo nieużywane, a część – mieszkania obok turystycznych centrów, użytkowane sezonowo. Wniosek brzmi: ilościowy problem pustostanów nie przekłada się automatycznie na jakościowe rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego. Jednocześnie – i to jest ważne – potencjał „aktywacji” pustostanów jest realny. Badania IRMiR i Habitat for Humanity wskazują, że przy dobrze zaprojektowanych programach remontowych da się stosunkowo szybko przywracać lokale do zasiedlenia (zwłaszcza w zasobie gminnym), a skala korzyści społecznych jest wysoka. To tym bardziej istotne, że – według szacunków organizacji społecznych – w Polsce brakuje około 2 mln mieszkań adekwatnych do potrzeb gospodarstw domowych (z uwzględnieniem dostępności cenowej, standardu i stabilności najmu).

W wielu powiatach wschodniej Polski odsetki niezamieszkałych budynków są bardzo wysokie; ich przywracanie do życia hamuje nie tylko ekonomia (brak pracy, usług i transportu), ale też fakt, że to duże obiekty o wysokich kosztach ogrzewania i remontu.

W praktyce nierzadko powolnie umierają, a gdy już trzeba je rozebrać – wciąż zbyt rzadko robimy to w modelu „urban mining”, czyli tak, by odzyskać cegłę, drewno, stal, armaturę i nadać im drugie życie. Tymczasem od 1 stycznia 2025 r. weszły przepisy nakazujące segregację odpadów budowlanych na sześć frakcji. To krok w dobrą stronę, ale wciąż brakuje rozwiązań systemowych, które zachęcałyby do demontażu selektywnego (deconstruction) zamiast „buldożerowej” rozbiórki oraz tworzyły rynek wtórnych materiałówbudowlanych. W Polsce istnieją reguły prawne dotyczące rozbiórek (prawo budowlane przewiduje zarówno obowiązek pozwolenia, jak i tryb zgłoszenia – zależnie od parametrów obiektu). Problem nie w braku przepisów o rozbiórkach jako takich, lecz w tym, że prawo nie premiuje odzysku materiałów, a lokalne łańcuchy obiegu wtórnego są wciąż słabo rozwinięte i mało opłacalne. Innymi słowy, rozbieramy – lecz rzadko odzyskujemy na sensowną skalę. Dlatego każda gmina z doliną pustych domów powinna łączyć politykę mieszkaniową z gospodarką o obiegu zamkniętym: audyt zasobu, katalog budynków do adaptacji, a w razie koniecznej rozbiórki – wymagania dot. selektywnego demontażu i zagospodarowania surowców.