Czego możesz oczekiwać w Polsce od państwa, jeśli nie stać cię na własne mieszkanie?

Przegląd rządowych rozwiązań problemów na rynku mieszkaniowym.

Ceny na rynku nieruchomości rosną obecnie jak szalone, nawet pomimo pandemii.

Eksperci jako wyjaśnienie wskazują na potencjał inwestycyjny mieszkań oraz ich odporność na inflację, dzięki czemu są skutecznym sposobem na lokowanie oszczędności w tych niepewnych czasach.

Tym samym rośnie popyt i rosną też ceny. Z jednej strony tak działa wolny rynek, a państwo nie chce ingerować poprzez zwiększenie stóp procentowych, a przez to też zmniejszenie popytu, ale z drugiej strony – co z tymi wszystkimi, których na kredyt po prostu nie stać? Jak kupić mieszkanie, gdy nie jest się w stanie wyłożyć wymaganego 20-proc. wkładu własnego? Oto jest pytanie, nad którym się zastanowimy.

Polski rząd oferował w przeszłości szereg rozwiązań, które ostatecznie spaliły na panewce.

Stare, ale nie jare

W 2016 roku ówczesne Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa informowało o badaniach, że 40 proc. polskiego społeczeństwa nie jest w stanie kupić ani wynająć mieszkania na wolnym rynku. Odpowiedzią na to miał być program Mieszkanie+, który ostatecznie okazał się niewypałem – z obiecanych kilkuset tysięcy mieszkań powstało zaledwie kilkadziesiąt tysięcy. Plan na papierze był całkiem niezły. W praktyce pojawiły się problemy: czynsze na poziomie niższym niż rynkowy okazały się nierealne, koszty budowy – znacznie wyższe, prywatni deweloperzy nie byli zainteresowani współpracą, którą program zakładał, a grunty oddane pod budowę w ramach programu okazały się nieodpowiednie. A więc ani państwowi, ani prywatni deweloperzy nie pomogli przy budowie tanich mieszkań, głównie z tego samego powodu – to nieopłacalne. Byłoby to może rozwiązanie odpowiednie, gdyby przeznaczone zostały cenne grunty, na których chcieliby budować prywaciarze, a ludzie chcieliby tam mieszkać, np. w okolicach Warszawy. Wtedy program zwracałby się poprzez opcję wykupu przez lokatorów mieszkań na własność, co zakładało Mieszkanie+. Jednak – patrzy wyżej: gruntów nie ma, państwa nie stać.

Najczęściej podnoszone rozwiązanie obniżki cen na rynku nieruchomości – podwyżka stóp procentowych – nie będzie miało zastosowania przypadku osób, których nie stać na kredyt. Polega to na tym, że państwo podnosi stopy procentowe kredytów hipotecznych, przez co mniej osób stać na kredyt, przez co zaś spada popyt, a przez co znowuż spadają ceny. To rozwiązanie rzeczywiście obniżyłoby ceny na rynku komercyjnym, być może pomagając inwestorom lub osobom odpowiednio majętnym, lecz powinno zarazem wykluczyć tych, nad którymi pochylamy się w tym tekście – podwyżka stóp procentowych powiększyłaby grupę osób, których na kredyt nie stać i którzy muszą liczyć na pomoc od państwa.

To może inaczej – rynek się kręci, więc pomóżmy ludziom na niego wejść poprzez dopłaty do kredytów. Tak próbowano robić, najpierw poprzez program Rodzina na Swoim, który polegał na dopłacaniu do kredytu przez kilka pierwszych lat jego spłacania, a później przez Mieszkania dla Młodych, w ramach którego państwo finansowało wkład własny do kredytu, czyli około 20 proc. Jednakże programy były niedopracowane i mocno ograniczone poprzez szereg kryteriów dotyczących wieku, zarobku, ale też metrażu mieszkań. Ponadto program Mieszkania dla Młodych dotyczył wpierw zakupu mieszkań z rynku pierwotnego, na co zareagowali deweloperzy, podnosząc ceny, które i tak w części płaciło państwo. Poza tym dzielili oni już istniejące pustostany na kilka mniejszych, aby mieścić się w kryteriach metrażowych, obracając tym samym mieszkanie kilkukrotnie. Zyskali więc głównie deweloperzy.

Fot. Pixabay z Pexels.

Rząd planuje wdrożenie nowych planów tanich mieszkań dla potrzebujących.

Idzie nowe

W lutym 2020 roku ówczesna ministra rozwoju Jadwiga Emilewicz zaproponowała rewitalizację programu Mieszkanie+, jako Mieszkanie dla Rozwoju, poprzez uwolnienie bardziej wartościowych gruntów oraz ścisłą współpracę z prywatnymi deweloperami. Teraz współpraca byłaby bardziej korzystna dla deweloperów, bo nie musieliby oni budować po kosztach tanich mieszkań i oddawać ich za bezcen. Tym razem budowaliby na pozyskanych tanio od Skarbu Państwa gruntach, zatrzymując dla siebie większość nieruchomości na rynek komercyjny, lecz oddając 15-20 proc. mieszkań państwu na poczet programu. Emilewicz nazwała to Mieszkaniowym PPP (partnerstwem publiczno-prywatnym), wskazując, że to model stosowany za granicą. Brzmi dobrze na papierze, ale jak by to wyszło w praktyce? Już się nie dowiemy, bo program został anulowany, a Emilewicz pełni teraz w rządzie inną rolę.

Obecnie program ma wyglądać inaczej – w jednostkach samorządu terytorialnego zostaną utworzone Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) wraz z Krajowym Zasobem Nieruchomości, który wniesie do spółki grunty Skarbu Państwa. Lokale zostaną zbudowane przez SIM wspólnie z samorządami lokalnymi i przeznaczone dla osób, które stać na czynsz, ale nie stać na kredyt hipoteczny. Do budowy mieszkań mają przekonać samorządy nie tylko nowe grunty, ale też zastrzyk gotówki – państwo ma bowiem pokryć 35-45 proc. kosztów budowy w formie dotacji z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa oraz z Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Dotacja zostanie też wypłacona przed rozpoczęciem inwestycji. Co ważne, najemcy będą mieć możliwość uiszczania dodatkowej miesięcznej opłaty na poczet późniejszego zakupu mieszkania na własność. W domyśle mają to być nowoczesne, atrakcyjne mieszkania, które będą dostępne tanio, dzięki dopłatom państwa w budowę. Co wyróżnia ten program to kryteria – każdy samorząd będzie mógł określić własne w zależności od tego, kogo potrzebują w swoim mieście albo od tego, kto jest najbardziej potrzebujący. Mogą więc ustalić kryteria pod kątem wykształcenia, liczby dzieci, zarobków, liczby rodziców w rodzinie (faworyzując np. samotne matki) itp. Znowu – dobrze brzmi na papierze, ale jak będzie w praktyce, zobaczymy.

W ramach nowego programu będzie też wsparcie dla mieszkań komunalnych poprzez podniesienie kwoty dofinansowania dla gmin do 80 proc. kosztów przedsięwzięcia dla nowych budynków oraz poprzez zwiększenie kwoty dotyczącej wsparcia remontu – do 50 proc. kosztów projektu, a do 60 proc., jeśli budynek jest zabytkiem.

Czego możemy spodziewać się w przyszłości? Podawane w mediach przecieki z programu Nowy Ład sugerują powrót programu Rodzina na Swoim – państwo, aby zwiększyć dostęp do mieszkań, rozważa finansowanie wkładu własnego, ale z limitem do 100 tys. zł oraz dofinansowanie wkładu własnego do 160 tys. złotych. Program skierowany byłby do rodzin wielodzietnych i uzależniony od liczby dzieci.

Photo by Alexis Antoine on Unsplash.

Niemcy, Francja i Wielka Brytania jakoś sobie radzą.

A jak jest na zachodzie?

W Wielkiej Brytanii możesz otrzymać mieszkanie na współwłasność poprzez spółdzielnię mieszkaniową. Kupujesz część swojego domu (między 25 proc. a 75 proc.), a pozostałą część płacisz poprzez czynsz. Można również otrzymać niskooprocentowaną pożyczkę na swój depozyt, co nazywa się pożyczką kapitałową. Wówczas dom, który kupujesz, musi być nowym budynkiem, nie może być droższy niż 600 tys. funtów, być jedynym, który posiadasz oraz nie może być wynajmowany lub podnajmowany po zakupie. No i oczywiście – musi cię na niego nie stać. Wtedy potrzebujesz 5 proc. wkładu własnego, rząd pożycza ci do 20 proc., a resztę musisz opłacić poprzez kredyt hipoteczny. Ponadto dom musisz kupić z listy zarejestrowanych konstruktorów. Lepsze to niż nic.

W Niemczech istnieje program o nazwie Baukindergeld. Osoby z dziećmi kupujące pierwszy dom i posiadające roczne dochody poniżej 75 tys. euro kwalifikują się do otrzymania dotacji w wysokości 12 tys. euro na dziecko. Główną agencją federalną wspierającą nowe budowle i zakupy domów jest rządowy KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). W ostatnich latach KfW zajmowało się dotacjami mieszkaniowymi, które obejmują dotacje na renowację istniejących nieruchomości, aby uczynić je bardziej energooszczędnymi lub bardziej dostępnymi dla osób niepełnosprawnych. Podstawowym programem KfW jest „Program 124”, w ramach którego w zeszłym roku wypłacono 4,2 miliarda euro około 87 tysiącom właścicielom nieruchomości, głównie w formie kredytów z dopłatami w wysokości 50 tysięcy euro, które można wykorzystać jako depozyt na pożyczkę na zakup nieruchomości w banku komercyjnym, tak długo, jak nieruchomość jest użytkowana przez kupującego lub jego najbliższą rodzinę.

Prêt à Taux Zéro+ (PTZ+) jest jednym z głównych instrumentów używanych przez rząd francuski, aby zachęcić do posiadania domów we Francji. Kredyt jest dostępny głównie na zakup nowo wybudowanej nieruchomości, jednak na niektórych obszarach można je wykorzystać do zakupu istniejącej starszej nieruchomości, pod warunkiem, że wymaga ona gruntownej renowacji. W tym drugim przypadku skala prac musiałaby być na tyle duża, że obniżona stawka podatku VAT zwykle dostępna na naprawy, konserwację i prace modernizacyjne nie byłaby dostępna. Warunkiem udzielenia kredytu jest brak możliwości późniejszego wynajmu. PTZ+ jest skierowany przede wszystkim do kupujących swój pierwszy dom, ale kwalifikują się również ci, którzy nie mieli własnego domu w ciągu ostatnich dwóch lat, a także osoby niepełnosprawne niezdolne do pracy oraz osoby, których dom został zniszczony w wyniku katastrofy naturalnej. Kwalifikowalność jest również uzależniona od zarobków, które różnią się w zależności od lokalizacji i liczby osób w gospodarstwie domowym. Na większości obszarów wiejskich jest to około 24 tys. euro dla osoby samotnej, 33 tys. euro dla pary, licząc rocznie, ale odpowiednio więcej na obszarach miejskich, gdzie występuje tzw. stres mieszkaniowy, czyli sytuacja, gdy czynsz jest nieproporcjonalnie wysoki w stosunku do dochodów. Maksymalny procent pożyczki wynosi do 40 proc. w przypadku nowej nieruchomości, ale w przypadku starszych nieruchomości pożyczka będzie niższa. Kwota ta różni się też w zależności od wielkości gospodarstwa domowego, lokalizacji nieruchomości, czy jest to nowa, czy istniejąca nieruchomość oraz poziomu efektywności energetycznej nieruchomości. Pod względem lokalizacji kraj jest podzielony na różne strefy, przy czym kwota kredytu i kwalifikujące się nieruchomości różnią się w zależności od strefy. Skomplikowane, co? Ale przynajmniej kupisz sobie dom.

Zdjęcie: Javier Cruz/Pexels
Zdjęcie główne: Pixabay/Pexels
Tekst: Miron Kądziela

Preloader spinner
Print
Print Text
Zobacz więcej
Wybierz region
Facebook