Na całym świecie władze krajowe i miejskie głęboko interweniują w rynek mieszkaniowy. Czy doczekamy się tego w Polsce, zanim nadejdzie kryzys?

Hiszpania, Chiny, Niemcy czy Holandia skutecznie zainterweniowały na rynku mieszkaniowym, mając na względzie sytuację ekonomiczną obywateli. Hiszpania uderza przede wszystkim w windujące ceny najmu fundusze inwestycyjne. Tymczasem w Polsce zagraniczne firmy dalej skupują mieszkania na potęgę.
Rząd Pedro Sáncheza wprowadza radykalne rozwiązania, aby pomóc najbiedniejszym młodym obywatelom.

Hiszpania

Niskie pensje i 35-procentowa stopa bezrobocia wśród młodych ludzi – najwyższa w strefie euro – oznaczają, że wielu Hiszpanów nie może sobie pozwolić na samodzielne życie. 22,3 proc. osób w wieku 20-34 lat nie ma pracy ani nie jest zapisana do żadnego programu edukacyjnego. Opuszczają one dom rodzinny średnio w wieku dopiero 30 lat, przy średniej europejskiej wynoszącej 26,4 lat. Problemy ekonomiczne tego kraju to skumulowane skutki kryzysu z 2008 i kryzysu strefy euro. Dopiero w ostatnich pięciu latach Hiszpania poczyniła znaczące postępy.

Jednym z powodów, dlaczego kryzys z 2008 roku tak mocno uderzył w Hiszpanię, był rozmiar jej spekulacyjnej bańki mieszkaniowej. Aktualny rząd Pedro Sáncheza wziął na siebie trudne zadanie naprawienia rynku nieruchomości. Dlatego rząd hiszpański zatwierdził niedawno projekt ustawy o kontroli czynszów. Głównymi beneficjentami proponowanego prawa mają być najbiedniejsze rodziny i młodzi dorośli w największych miastach Hiszpanii.

Jednym z przepisów ma być limit podwyżek czynszów dla właścicieli, którzy posiadają 10 lub więcej nieruchomości mieszkalnych – ma to ograniczyć działania wielkich funduszy inwestycyjnych i deweloperów. Ustawa obejmuje również ulgi podatkowe do 90 proc. dla właścicieli mniej niż dziewięciu nieruchomości, którzy zdecydują się na obniżenie czynszów. Premier ogłosił, że w ramach odrębnej inicjatywy rząd planuje pomóc osobom dorosłym w wieku 18-34 lat w płaceniu czynszu, przyznając im 250 euro miesięcznej premii przez okres do dwóch lat, jeśli zarabiają mniej niż 1977 euro miesięcznie. Proponowane prawo wyłączyłoby również 30 proc. wszystkich nowych mieszkań na lokale komunalne, z których tylko połowa może zostać sprzedana. Ponadto rząd chce znacząco podnieść podatki za mieszkania, które nie są wynajmowane i stoją puste – nawet o 150 proc. Podatek od nieruchomości zostanie wdrożony przez władze regionalne i dostosowany do sytuacji lokalnej. Jednak wiele regionów jest rządzonych przez opozycyjne partie prawicowe, które sprzeciwiają się nowym przepisom.

Działania rządu hiszpańskiego są bardzo zdecydowane i bezkompromisowe, ale skutecznie wycelowane w zduszenie bańki inwestycyjnej, która służy jedynie funduszom i deweloperom. W ten sposób powinno udać się uwolnić mieszkania dla znajdujących się w kryzysie młodych i biednych mieszkańców kraju. Jakie dokładnie będą skutki, przekonamy się dopiero za kilka lat – przepisy wejdą w życie najwcześniej za 18 miesięcy.

Photo by Florencia Potter on Unsplash.

Pojawiają się pierwsze skutki planowanego upadku chińskiego molocha deweloperskiego – spadają ceny i popyt.

Evergrande upadło – co teraz?

Kilka miesięcy temu cały świat żył historią upadku Evergrande – chińskiego molocha deweloperskiego. Zwracaliśmy wówczas uwagę, że przyczyną tego wydarzenia jest interwencja chińskiego rządu, który chciał przebić bańkę spekulacyjną. Wcześniejsze inicjatywy, jak limit posiadanych nieruchomości, wyższe podatki czy wysokie nakłady własne, okazały się nieskuteczne.

Ceny mieszkań powoli spadają, co spowodowane jest popytem mniejszym o około 20 proc. w całym kraju i jeszcze mniej w dużych miastach – w Szanghaju popyt spadł aż o 50 proc. Popyt dotyczy co prawda inwestorów i spekulantów, jednak sytuacja w Chinach jest szczególna – tam podstawową formą inwestycji przeciętnego Chińczyka jest właśnie zakup mieszkania, a 96 proc. rodzin żyjących w mieście posiada na własność lokum, w którym mieszka. Problem polegał jednak na tym, że około 30 proc. z tych rodzin posiadało więcej niż jedno mieszkanie – przez to ogrom nieruchomości stało pustych i tworzyło się sztuczne zapotrzebowanie na nowe inwestycje. Mowa jest nawet o 65 mln pustych mieszkań.

Władze odpowiednio wcześnie zauważyły tworzenie się gigantycznej ogólnokrajowej bańki i przebiły ją, lecz ucierpiało na tym wielu szarych obywateli, którzy włożyli swoje pokoleniowe majątki w nieruchomość, której wartość zaczęła spadać. Deweloperzy również zaczęli wycofywać się z inwestycji w rynek mieszkaniowy – ograniczyli kupowanie gruntów i budowanie nowych budynków. Zapewne wpłynie to negatywnie na zyski samorządów i tym samym na gospodarkę kraju, lecz zdaje się, że są to koszty, które Chiny są w stanie ponieść.

Zdjęcie: STR/AFP

Image

Matti Schenk

Badacz z firmy Savills, zajmującej się rynkiem nieruchomości

Ponieważ miasto kontroluje firmy mieszkaniowe, może również kontrolować ceny mieszkań. Ich rola jest generalnie aspektem stabilizującym na rynku. To nie tylko fakt, że państwowe firmy mieszkaniowe oferują przystępne czynsze – długoterminowa strategia w Berlinie polega na tym, że posiadając więcej mieszkań, gmina zyskuje coraz większą kontrolę nad całym rynkiem.

Berlin, Francja, Holandia – władze skutecznie interweniują na rynku mieszkaniowym z myślą o obywatelach.

Jak radzą sobie w reszcie Europy?

Nie musimy patrzeć daleko, żeby znaleźć przykład lokalnego interwencjonizmu w rynek mieszkaniowy. W Berlinie państwowe firmy mieszkaniowe posiadają i zarządzają ponad 325 tys. mieszkań w całym mieście, czyli około 17 proc. Jest to częściowo rezultatem powojennej polityki odbudowy oraz komunistycznej przeszłości części kraju – niemniej państwowa własność mieszkań jest od dawna częścią rynku mieszkaniowego w Berlinie i całym państwie, co jest współczesną odpowiedzią na rosnące ceny mieszkań. Jednym ze sposobów, w jaki miasto było w stanie zwiększyć swoje zasoby mieszkaniowe, jest prawo, które daje mu możliwość pierwokupu sprzedawanych nieruchomości mieszkalnych. Od niedawna władze Berlina zaczęły skupować setki mieszkań rocznie, aby utrzymywać w nich tańsze czynsze. W Niemczech, przynajmniej w dużych miastach, bardziej popularne jest wynajmowanie mieszkań, niż ich kupowanie – wynajmuje nawet do 70 proc. wszystkich mieszkańców. W Berlinie ten odsetek wynosi aż 85 proc.

Niemniej w Berlinie czynsze wzrosły ponad dwukrotnie w ciągu ostatniej dekady. Miasto było znane jako niedrogie miejsce do życia, ale teraz ktoś zarabiający średnią pensję musiałby wydać ponad 60 proc. swoich dochodów netto, aby mieszkać w jednej z popularnych dzielnic. Niedawno ponad milion berlińskich wyborców poparło radykalne referendum: władze powinny odkupić budynki mieszkalne od dużych inwestorów i przekształcić je we własność publiczną, aby utrzymać przystępne czynsze.

Francuskie prawo znane jako SRU (Loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains), wprowadzone już w 2000 roku, dało władzom miejskim jasną dyrektywę i poparło ją surowymi karami – miasta, które nie spełnią celu wydzielenia 20 proc. przystępnych cenowo mieszkań komunalnych, są karane grzywnami budżetowymi i tracą uprawnienia do wydawania pozwoleń na budowę, a rząd centralny może przejąć nieruchomości, aby zbudować niedrogie mieszkania. Reforma wprowadzona w 2013 roku jeszcze bardziej wzmocniła to prawo – minimum mieszkaniowe zostało podniesione do 25 proc., co ma zostać osiągnięte do 2025 roku. Wzrosły również możliwe grzywny. Władze miejskie odpowiednio zareagowały i mieszkalnictwo socjalne stało się bardziej powszechne w latach 2000-2017. Dane pokazują, że najbogatsze miasta zwiększyły swój udział w budownictwie socjalnym o 4,4 proc. do 2017 roku.

Holandia ma jeden z najbardziej unikalnych programów mieszkaniowych w Europie. Tanie mieszkania, które z grubsza przekładają się na mieszkania socjalne (Sociale Huurwoningen), stanowią prawie 80 proc. holenderskich mieszkań na wynajem. Ta część stanowi około 33 proc. obecnego całkowitego zasobu mieszkaniowego w kraju. Mieszkania w Holandii są uważane za prawo, a nie przywilej. Ciężkie przepisy i dotacje sprawiły, że rynek mieszkaniowy jest przystępny dla wszystkich obywateli Holandii bez segregacji opartej na dochodach, zgodnie z holenderską ustawą mieszkaniową z 1901 roku. Ostatnio jednak sytuacja się zmieniła. W 2010 roku decyzją Komisji Europejskiej przedefiniowano mieszkalnictwo socjalne w Holandii, ograniczając grupę docelową do obywateli o niższych dochodach, osób niepełnosprawnych i znajdujących się w niekorzystnej sytuacji. Niemniej wdrażane są różne polityki urbanistyczne, aby zapewnić niedrogie mieszkania i równomiernie je rozmieścić w holenderskich miastach i regionach. IJburg, najnowsza dzielnica Amsterdamu, jest przykładem holenderskich wysiłków miejskich na rzecz tworzenia integracyjnych społeczności.

Photo by Florian Wehde on Unsplash.

Zagraniczne fundusze inwestycyjne skupują w Polsce mieszkania na potęgę, zwiększając ceny i pompując bańkę. Rząd na razie nie chce reagować.

W Polsce cierpliwie czekamy na kryzys

Tymczasem my przyzwyczailiśmy się już do wielkich zakupów zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które skupują mieszkania pod inwestycje. Wówczas nie trafiają one na rynek, zmniejsza się podaż i rosną ceny, często tam, gdzie jest największy popyt. Jeden z gigantów, Nordic Real Estate Partners, chce w ciągu 5 lat przejąć 10 tys. lokali mieszkalnych plus dodatkowy tysiąc w samej Warszawie, które później przeznaczy na wynajem. Na zakupy planuje wydać 2 mld zł. W maju Heimstaden Bostad zakupił pakiet 2,5 tys. mieszkań, a 650 mieszkań kupiła firma Atrium. Fundusze inwestycyjne już od kilku lat nabywają w Polsce mieszkania za miliardy złotych. Tym samym w naszym kraju powoli pompowana jest spekulacyjna bańka na rynku mieszkaniowym, podobna do tej w Hiszpanii. Kosmetyczne podniesienie stóp procentowych – z 0,1 do 1,25 pp – nie wpłynęło na popyt, a tym samym na ochłodzenie rynku mieszkaniowego. W ten sposób ceny mogą dalej rosnąć, zwłaszcza że Polacy mają tendencję do kupowania mieszkań, zamiast ich wynajmowania. To kolejny czynnik, który prowadzi do wyższych cen mieszkań.

Rząd na razie przygląda się sytuacji i nie reaguje. Niemniej wśród proponowanych rozwiązań może być podatek katastralny od drugiego lub trzeciego mieszkania, opłata za puste mieszkanie lub dodatkowa ‘opłata od zysku ze spekulacji’, płacona, gdy mieszkanie zostanie sprzedane krótko po zakupieniu. Mówi się, że opłata od pustego mieszkania jest najpoważniej rozważana przez polski rząd. Takie rozwiązania ograniczyłyby działania wielkich inwestorów z zewnątrz, lecz uderzyłyby również w zwykłych obywateli, którzy inwestują w mieszkania – a to nie oni powinni być celem polityki rządu. Warto przypatrywać się rozwiązaniom hiszpańskim i ich skutkom. Choć na to drugie będzie trzeba jeszcze trochę poczekać, a nie wiadomo, czy mamy tyle czasu.

Photo by mwangi gatheca on Unsplash.

Tymczasem Bloomberg ostrzega, że trendy na rynku mieszkaniowym są podobne do tych, które można było zaobserwować przed kryzysem finansowym w 2008 roku. Najbardziej niepokojąca sytuacja panuje w Nowej Zelandii, Szwecji i Kanadzie, a wysoko na liście plasują się też Stany Zjednoczone oraz Wielka Brytania. Polski rynek natomiast jest uważany w tym momencie za bezpieczny, choć sytuacja, oczywiście, mogłaby być o wiele lepsza.

Zdjęcie główne: Danist Soh/Unsplash
Tekst: MK

Preloader spinner
Print
Print Text
Zobacz więcej
Wybierz region
Facebook